個人再生手続の住宅資金特別条項が使えるマイホームに制限はあるか

マイホームを維持したまま、借金の支払負担を大きく減らすことのできる債務整理手続が、住宅資金特別条項を利用した個人再生手続です。

しかし、住宅資金特別条項はどのような場合にも利用できるわけではなく、いくつかの条件があります。

ここではその条件の中でも、維持することが出来るマイホームに関するものを説明します。

１．個人再生手続と住宅ローン特則

個人再生手続は、借金を支払えない恐れのある債務者が、裁判所に申立をして、最低限支払わなければならない一定の借金を、原則3年（最長5年）の分割払いとする再生計画案を提出し、裁判所がその再生計画を実行可能と認めれば、計画に従った返済を終えることで、残る借金を免除してもらえる債務整理手続です。

個人再生手続の大きな特色は、自己破産のように価値ある財産を裁判所により処分されないことです。

もっとも、住宅ローン残高の残るマイホームのように抵当権のついた財産は、抵当権を持つ債権者により処分されてしまうのが原則です。

しかし、マイホームに関しては、住宅資金特別条項を定めることによって、特別に抵当権による処分を回避することができます。

これは、住宅資金特別条項を用いることで、住宅ローンの支払いを継続することができるためです。

反対に、住宅ローンの支払いができない場合は、抵当権を実行され、マイホームを処分されてしまうことに注意が必要です。

もっとも、住宅資金特別条項を利用するには条件があります。

①マイホームの建設・購入代金のローンやリフォームローンであること
②住宅資金特別条項を使える「マイホーム」であること
③マイホームに住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと
④保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

このうち、②住宅資金特別条項を使える「住宅」であることについて、これから解説します。

２．住宅資金特別条項を使えるマイホームの条件

住宅資金特別条項を使うには、対象となる維持したい建物が「債務者のマイホーム」と言えるだけの実質を備えていなければなりません。

本来ならば、抵当権を持つ住宅ローン債権者や保証会社は抵当権が付いている財産を処分し、債権を確実に回収できるはずなのです。

にもかかわらず、個人再生による債務整理をせざるを得なくなった債務者からの返済しか許さないとすることで、債権者にリスクを強制するに見合うだけの保護の必要性が、住宅資金特別条項の対象となる建物になければならないのです。

具体的には、

• 債務者が主に自らの生活のために用いていること
• 債務者が住宅を所有し、かつ、住宅ローンを負担していること

などの条件について、全て満たしていなければ、債務者のマイホームが必要となります。

では、それぞれについて具体的に説明します。

３．債務者が主に自らの生活のために用いていること

(1) 生活目的以外で購入した場合

賃貸や投資用などの不動産は、生活目的の建物とは言えませんから、住宅資金特別条項を用いることはできません。

ただし、賃貸が短期間と決まっており、すぐに賃貸を終えて債務者自身が住む予定が確実にある場合や、投資用に買ったが結局居住用にしている場合は、事実上生活目的で所有していると言えるので、その限りではありません。

(2) 債務者自身の生活のために用いられていない部分がある場合

店舗兼用や二世帯住宅などの場合、債務者自身が生活する部分と、債務者の事業のための部分や債務者の親族が生活する部分が、同じ建物の中で共存することになります。

このような場合には、床面積の2分の1以上が、債務者自身の生活のために用いられていると認められる必要があります。

(3) 建物を建てるため以外に利用されている土地の場合

庭や駐車場などのために、建物が建つ土地とは別の土地も所有しており、それにも抵当権が付いている場合があるでしょう。

その様な場合であっても、生活のために用いているといえますので、住宅資金特別条項による保護の対象となります。

(4) 所有する建物が複数ある場合

例えば、別荘はそこで日々を過ごす生活の場とは言えません。

さらに、複数の不動産を同程度に生活に用いている場合であっても、住宅資金特別条項を用いることが出来るのは、そのうち一つだけの物件に限られます。

一方、単身赴任などで、家族は住んでいるものの、債務者本人は個人再生手続をした時点では住んでいない場合は、一時的にその建物から離れているだけで、将来は戻り、住み続けることが確実と言えますから問題はありません。

(5) 別居中で債務者の配偶者が住んでいるが債務者は住んでいない場合

単身赴任とは異なり、もはや家族関係が壊れていて、将来債務者自身がその建物に戻る予定がないほどの別居状態であれば、もはやその住宅は債務者が自らの生活のために用いているとは言えません。

４．債務者が住宅を所有し、かつ、住宅ローンを負担していること

住宅を所有していることについては、例え他の誰かと共有していても問題はありません。

もっとも、上記の夫婦別居の場合には、住宅ローンを負担していない配偶者が住宅に住み続けているときもあるでしょう。

また、離婚による財産分与や相続によって所有権を取得した住宅の場合には、当事者の話し合いの結果次第で、住宅ローンの負担者と住宅の所有権者が別々になるときがあります。

これらの場合に住宅ローンを負担している者が住宅に住んでいないため、個人再生手続をしても、住宅資金特別条項は使うことが出来ません。そのため、現に住んでいる、もしくは所有している人は、住宅から追い出されることになってしまいます。

５．マイホームを維持する個人再生は泉総合法律事務所へ

住宅資金特別条項は非常にメリットのある制度ですが、本来の原則を曲げて、住宅ローン債権者や保証会社に不利益を負わせてしまう側面も持っています。そのため、これまで説明してきたような、細かい条件が数多くあります。

一般の方にとっては、非常に重要かつ高額な財産であり、契約関係が複雑なマイホームに関して、冷静な思考に基づく明確な見通しを立てて行動をすることは難しいものがあります。

泉総合法律事務所では、これまで多数の住宅ローンにお悩みの皆様に住宅資金特別条項を用いた個人再生手続でお手伝いしてきました。

是非お気軽にご相談ください。