住宅資金特別条項｜マイホームを維持しながら個人再生するには

自己破産や個人再生などの裁判所を用いた債務整理手続では、マイホームに住宅ローンの残高が残っていれば、住宅ローン債権者や住宅ローンの保証会社は、住宅ローンを担保する抵当権に基づいて、マイホームを債務者から没収して競売にかけてしまいます。

その様な事態を回避して、マイホームを維持しつつ、住宅ローン以外の借金を整理することが出来る制度が、個人再生手続における住宅資金特別条項制度です。

ここでは住宅資金特別条項制度の概要について説明します。

１．個人再生手続と住宅資金特別条項

(1) 個人再生手続の概要

個人再生は、全ての借金を支払えない恐れのある債務者が、裁判所に借金の一部を分割払いする方法を定めた再生計画案を提出し、裁判所がその計画を実行可能と認めれば、債務者は計画通りの返済をすることで、残る借金を免除されることになる債務整理手続です。

自己破産のように借金全てが免除されるわけではなく、借金のうち最低限支払わなければならないと定められている金額については返済をしなければなりません。

その金額を、再生計画に基づいて、原則3年（最長5年）にかけて返済することになります。

その代わり、自己破産では債権者に配当されるために没収されてしまう財産を、債務者の手元に残すことが出来ます。

(2) 住宅資金特別条項の意義

個人再生によっても、住宅ローン残高の残るマイホームは、住宅ローン債権者などにより競売にかけられてしまうのが原則です。

しかし、再生計画に基づいて、一部であっても借金を返済することが出来る債務者は、一定の収入があり、マイホームを持っていることも多いでしょう。

そこで、マイホームを維持しつつ個人再生手続をすることが出来るようにした制度が、住宅資金特別条項です。

もっとも、住宅資金特別条項を用いるには条件がいくつかあります。

２．住宅資金特別条項を用いることが出来る条件

大まかな利用条件は以下の通りです。

1. 住宅の建設・購入代金のローンやリフォームローンであること
2. 住宅資金特別条項を使える「住宅」であること
3. 住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと
4. 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

以下、個別に簡単に説明します。

(1) マイホームの建設・購入代金のローンやリフォームローンであること

住宅ローンの使い道が、マイホームの建設・購入代金であることが必要です。

「建設」には、リフォームも含みます。また、「購入代金」には、住宅購入関連の諸費用も含みます。

途中で住宅ローンを借り換えていても問題ありません。

ただし、特に借り換えの際に問題になりがちですが、住宅とは関係ない用途についてもローン資金を組んでいた場合には、住宅資金特別条項を用いることが出来ない場合があります。

(2) 住宅資金特別条項を使える「住宅」であること

自営業の方が店舗兼マイホームとして用いている建物などの場合、床面積の2分の1以上が生活のために用いられていると認められる必要があります。

逆に言えば、単身赴任などで現に住んでいない住宅でも、将来住み続けることが確実と言えるマイホームであれば問題ありません。

(3) 住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと

マイホーム関連費用やその支払いの保証に関する借金を担保する抵当権のみがマイホームについていることが条件です。

それ以外の借金、例えば自営業の事業用資金について抵当権がマイホームに設定されていると、住宅資金条項は用いることが出来ません。

(4) 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

住宅資金特別条項を用いることが出来る期間には、制限があります。

住宅ローンを延滞してしまった場合、住宅ローンの保証会社が代わりに住宅ローンを支払います。

すると、保証会社が住宅ローン債権者に代わって、それまで住宅ローンを支払っていた債務者に対して立替払相当額の支払いを請求してきます。

このような事態に陥ってしまっている場合、保証会社が立替払いをしてから6か月以内に個人再生の申立てをしなければ、住宅資金特別条項を用いることはできません。

３．住宅資金特別条項を用いる際の注意点

住宅資金特別条項を用いることが出来る条件をクリアしても、個人再生の手続そのものが出来るかはまた別の話です。

住宅資金特別条項を用いた場合には、住宅ローンは減額されませんから、住宅ローンの返済負担はほぼそのまま残ってしまいます。

そのため、大きく減額される可能性があるとはいえ、再生計画に基づく借金の一部の分割払いが、住宅ローンの返済と並行することになります。

もし、途中で再生計画の返済に挫折してしまえば全ての借金が復活してしまいかねません。

また、そもそも裁判所が、住宅ローンと並行しての再生計画の履行は不可能だと判断し、再生計画を認めない恐れもあります。

さらに、マイホームの評価額がローン残高より大きい場合には、再生計画の支払負担が重くなり、上記のリスクがより大きくなります。

４．マイホームの評価額がローン残高より大きいことによる返済額の増加

マイホームの評価額がローン残高より大きい場合をアンダーローンと言います。

その逆に、ローン残高の方が大きい場合をオーバーローンと呼びます。

アンダーローンの場合には、マイホームの評価額からローン残高を差し引いた差額の分だけ、再生計画での返済総額が増加してしまう恐れがあります。

(1) 再生計画での弁済総額を定める基準

個人再生によっても、最低限支払わなければならない金額は、一般的には、以下の2つのうちのいずれか大きい金額となります。

①最低弁済額

法律上定められている基準で、借金総額に応じて異なりますが、おおよそ借金総額の5分の1が目安です。

②清算価値

清算価値とは、個人再生を申し立てた債務者が、仮に自己破産をしていれば債権者に配当されるはずだった金額を言います。

アンダーローンの場合、清算価値の金額を増やしてしまいます。

(2) アンダーローンによる返済額増加リスク

個人再生では、自己破産のような債権者への配当がありませんから、配当見込額である清算価値相当額については、少なくとも支払わなければならないのです。

これを清算価値保証の原則と言います。

住宅ローン残高の残るマイホームの評価額は、オーバーローンの場合は清算価値に含まれませんが、アンダーローンの場合は含まれることになり、清算価値を増やして返済額を増加させかねません。

オーバーローンの場合には、マイホームの売却額の全額を、抵当権により優先権を持つ住宅ローン債権者や保証会社が回収してしまいます。

そのため、一般債権者がマイホームについて配当を受けることはできないので、マイホームの評価額が清算価値に含まれることにはなりません。

しかし、アンダーローンの場合、マイホーム評価額とローン残高の差額が残ります。

他の債権者は、マイホームについてもローンを差し引いた残額につき配当を受けられることになるため、その分、清算価値に含まれてしまうのです。

繰り返しますが、アンダーローンの場合は、清算価値が増加するために再生計画に基づく支払い負担が増加するリスクがあります。

そうなれば、もとより住宅ローンの負担もあるところ、さらに再生計画の実行可能性が認められにくくなることに注意してください。

５．個人再生を検討されている方は泉総合法律事務所へ

住宅資金特別条項は、個人再生手続の最大の特徴であり、他の債務整理の手段にないユニークな制度です。

この制度により、生活をする上で最も重要で、しかも価値が非常に高い財産であるマイホームを維持しながら、他の借金の負担を減らすことが可能となります。

もっとも、無条件で利用できるわけではありませんし、ローンの負担を軽減することもできません。

なにより、マイホームの価値次第では、再生計画に基づく返済が出来ないことになりかねません。

そのため、個人再生を含めた債務整理全般に精通し、適切な見通しを立てることが出来る弁護士に手続を依頼する必要があります。

泉総合法律事務所では、個人再生をはじめとした債務整理手続により、これまで多数の借金問題を解決してきた豊富な実績があります。

住宅ローンが残っているマイホームを維持しつつ、他の借金の負担を減らしたいとお悩みの皆様のご相談をお待ちしております。

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