個人再生手続の住宅資金特別条項が利用できるローンの範囲

住宅ローン残高が残っているために抵当権が付いたままのマイホームがある場合に債務整理をしようとすると、抵当権を持つ住宅ローン債権者や住宅ローンの保証会社にマイホームを処分されてしまう恐れがあります。

そこで活用されているのが、住宅資金特別条項を用いた個人再生手続による債務整理です。

これにより、マイホームを維持しながら、他の借金を整理することが出来るようになります。

ただし、住宅ローンの内容には特殊なものもあるため、どのような場合まで住宅資金特別条項を用いることが出来るかが問題になる恐れがあります。

ここでは住宅資金特別条項が利用できるローンの範囲を説明します。

１．個人再生手続の特徴

(1) 再生計画に基づく返済と計画完遂による免除

個人再生手続は、支払不能の恐れのある債務者が、最低限は支払うこととされている一部の借金について、原則3年（最長5年）で分割払いをすることで、残額を免除してもらえるという債務整理手続です。

個人再生に基づく返済が認められるには、そのスケジュールである再生計画案を裁判所に提出し、実行可能であると認めてもらわなければなりません。

また、借金が免除されるのは再生計画に基づく返済を終えた時です。

途中で挫折すれば借金は復活してしまう恐れがあります。

(2) 債務者の財産の維持

個人再生手続では、自己破産と異なり、債務者の財産が裁判所により処分されることはありません。

自己破産では、債権者への債務者財産の配当が行われますが、個人再生は、債権者に対し一部とはいえ再生計画に基づく返済をするため、配当がされないからです。

しかし、抵当権がある財産は、個人再生でも維持することが出来ないのが原則です。

(3) 抵当権を持つ債権者による財産の処分

抵当権を持つ債権者は、その対象となっている財産を処分して、他の債権者より優先的に債権を回収できます。

抵当権など担保権を持っている債権者は、個人再生手続に関しては、別除権という手続外で債務者の財産を処分できる権利を持つことになるためです。

そのため、個人再生手続による債務整理でも、抵当権があるマイホームは処分されてしまうことになりかねません。

しかし、マイホームは債務者にとり人生最大の価値を持つことが多く、何より、財産であり、生活にかかせないものです。

そのため、個人再生手続では、マイホームを維持するための特別な制度があります。

それが住宅資金特別条項です。

２．住宅資金特別条項とは

住宅資金特別条項は、一般には「住宅ローン特則」とも呼ばれています。

その名の通り、住宅ローンがある場合に、本来ならば住宅ローン債権者や保証会社に抵当権を行使され処分されてしまうはずのマイホームを、債務者の手元に維持したまま個人再生手続を行うことが出来る制度です。

(1) 再生計画に基づく返済との関係

注意しなければならないのは、住宅ローンについては、一切減額されずに支払わなければならないということです。

返済スケジュールの見直しをすることはできるのですが、基本的にほとんど住宅ローンの返済負担は減りません。

そのため、再生計画に基づく返済が出来ないとして、裁判所が再生計画を認めないリスクが高くなってしまいます。

(2) 利用条件

また、住宅資金特別条項は、以下のすべての条件を満たした場合にしか利用できません。

①マイホームに関するローンであること

②マイホーム、つまり生活の場として最も重要な不動産であること

③マイホームに住宅ローン以外の借金について担保している抵当権が付いていないこと

④債務者が住宅ローンを延滞してしまい、保証会社が代位弁済（住宅ローン債権者に保証会社が債務者の代わりにローン残高を一括で支払うことです。）をしてから6か月以上経過していないこと

ここで問題になるのは、①の「マイホームに関するローンであること」という条件です。

具体的にどのような場合に、この条件に当てはまるのか、当てはまらないのかを次に説明します。

３．住宅資金特別条項が利用できるローン

(1) マイホームの建設・購入代金のローン

最も基本的なものが、マイホームを建設したり、購入したりした場合の代金についてのローンです。

当然、住宅資金特別条項を利用することが出来ます。

(2) リフォームローン

ローンを完済した住宅についてリフォームをするときや、中古住宅を購入してからリフォームをしたとき、リフォーム代金についてもマイホームに抵当権を付ける場合があります。

リフォームは、マイホームの一部を作り直すものですから、部分的な建設・購入代金と言えます。

そのため、リフォームローンについても、住宅資金特別条項を利用できます。

(3) 借り換えをした住宅ローン

住宅ローンの借り換えをして、途中で債権者が変わっている場合でも、その借金の内容が実質的に以前と変わらず、住宅ローン同然と言えるのならば、問題はありません。

ただし、あとで説明する通り、住宅とは関係ない用途について、追加でローンを組み込んだ場合には、もはや借り換え後のローンは住宅関連のローンとは言えないとして、住宅資金特別条項を用いることが出来ない場合があります。

(4) マイホーム購入に関連する諸費用のローン

マイホームの購入に際しては、その建築・購入代金以外にも様々な事務費用が必要となります。

例えば、不動産登記に関する費用や税金、保証会社への保証料や不動産会社への仲介手数料、火災保険料などです。

このような費用は、マイホームそのものの直接の代金ではありませんから、それもローンで賄った場合、厳密には「住宅ローン」とは言いにくくなります。

しかし、上記費用は高額になるため、借金で賄うことがよくあります。

にもかかわらず、そのような場合に住宅資金特別条項を利用できないとなると、制度を定めた意味が大きく失われてしまいます。

そのため、マイホームの購入に関連する諸費用のローンについては、マイホームを手に入れるにあたって不可欠なものである限り、住宅資金特別条項の利用が認められています。

もっとも、借り換えと同じように、本当に住宅と関連しているものと言えるかが問題となりかねないことに細心の注意を払わなければなりません。

４．住宅資金特別条項が利用できないローン

上記の借り換えの場合や諸費用ローンの中でも触れましたが、住宅資金特別条項が利用できないローンとは、マイホームに関係のないローンです。

当然とも思えますが、ローンの組み方によっては大きな問題となってしまいます。

(1) マイホームに関する費用と、他の費用をひとまとめにしてローンを組んだ場合

いわゆる多目的ローンにより、マイホームを購入して新生活を始める際に必要となる、自動車ローンや子どもの学資ローンを、住宅ローンとまとめて一つのローンにしてしまっている場合があります。

これでは、もはや債務者は純粋に「住宅ローン」についてマイホームに抵当権を付けたとは言えず、他のローンについても抵当権がある状態になってしまっています。そのため、住宅資金特別条項を用いることはできません。

なお、借り換え以前は住宅関連費用のみのローンだったものに、借り換えにより他の費用に関するローンをまとめてしまった場合も、同じことです。

諸費用ローンについても、登記や保険料ならばともかく、家具などについては、住宅そのものに直接関連するとまでは言うことが出来ませんから、家財道具の購入費用も住宅費用とまとめてローンを組んでしまっていれば、住宅資金特別条項を用いることが困難になります。

(2) マイホームに関する費用のローンと他の費用のローンを別に組んだ場合

この場合、マイホームに関するローン自体に、関係ない借金が紛れ込むことはありませんから、少なくとも住宅関連費用に関するローンであるという条件はクリアできます。

しかし、本題からは外れますが、他の費用のローン、例えば家財道具のローンについてマイホームに抵当権を設定していた場合、住宅ローン以外の借金についての抵当権があってはならないという条件に反してしまいますから、それにより、住宅資金特別条項を用いることが出来なくなってしまう恐れがあることに注意してください。

５．マイホームを維持する個人再生手続きは泉総合法律事務所へ

住宅資金特別条項を用いた個人再生は、マイホームを維持しながら借金の返済負担を大きく減らすことが出来る非常に便利な債務整理手続です。

住宅資金特別条項を用いれば、住宅ローンそのものだけでなく、リフォームローンについての抵当権があるマイホームも手元に残せますし、さらに、住宅関連諸費用ローンの抵当権がある場合でも、マイホームの処分を回避できる可能性が生まれます。

もっとも、諸費用ローンなどの場合には、住宅資金特別条項の適用を裁判所に認めてもらうためには、その費用が住宅購入に直接強く関連していたということを、細かな証拠資料を積み上げて説得力ある主張をしなければならないこともあります。

また、そもそも住宅資金特別条項を用いても、住宅ローンの返済額は減りませんから、個人再生による債務整理を成功させられるか、通常の場合よりもリスクが大きいことも忘れてはいけません。

泉総合法律事務所は、これまで、個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。

その中で、諸費用ローンに対する対処や、個人再生の返済の見通しについての経験を多く積んだ百戦錬磨の弁護士が多く在籍しております。

是非、お気軽にお問い合わせください。